上海市浦东新区经适房项目的概况和要求

一、项目位置：上海市浦东新区障性住房市级经适房项目

建筑面积：地上建筑65万平方米

容 积 率：2.2

楼 板 价：地上3200元/m2，总价20.8亿元

回 购 价：地上9000元/m2，总价58.5亿元(以上价格以实际中标价为准)

自销部分：5%商铺（暂定）

工程期限：2年半

二、开发商要求：

1、本市具有二级开发商资质的或者外省市具有一级开发商资质的民营企业；

2、提供企业：“六证一卡”原件彩色扫描四份，每页加盖企业公章；

3、开发商银行相应资金证明原件，资金复印件三份，并加盖企业公章，用于支付土地款。（2012年11月10以后约10亿元以上的企业存款对账单原件）

三、操作顺序

1、市、住房保障局在收到以上材料一周内，根据开发商提供的资质及银行资金原件、审查、合格，并与主管领导面谈无异议后在七个工作日内，签发中标通知书，开发商在获得中标通知后必须一个月内签定土地合同，并支付楼板价总面积50%土地款（约10.4亿元），开发商支付首笔土地款后，可以进场施工，施工到零零线后政府支付土地回购款30%（约17.55亿元），并扣除剩余土地款后，开发商实际收款约7.15亿元，同时办理四证；项目结构封顶后政府支付土地回购款30%（约17.55亿元），项目竣工验收合格后支付土地回购款35%（约20.475亿元），质保金5%（约2.925亿元）在竣工后一年付清；

2、预计开发商可获利1000元/m2

四、相关收费和税收：

1、按规定收取市政配套费和公建配套费

2、收取5.56%营业税，所得税全免；

五、费用：

1、中标方需承担 元/平方米的服务费用，并与服务方签订合同予以确定，服务费用在开发商签定土地合同后3日内一次付清。（可提供咨询费发票）

2、若投资方没有上海房地产开发二级资质，提供协助解决方案，费用为 元/平方米

三林动迁项目开发分析报告

一、项目概况

1、项目内容：上海市xx动迁配套项目

2、项目地址：浦东新区东至xx港、南至规划xx路及浦东新区xx界、西至xx公路、北接xx外环绿化带500米控制线范围内

3、项目概况：

项目总建筑面积为70万平方，用途为动迁房开发。容积率：

政府回购部分 楼板价3200元/㎡,自销楼板价4200元/㎡。

其中：63万平方米配套动迁房，政府回购价为9200元/㎡。

7万平方米可自行销售，现市场价为10000元/㎡。

优惠政策：

1、免营业税30%；2、免配套费110元；3、免人防费60元；4、免大配套320元；5、绿化率30%；

2、自销房10%；自销房及商铺不享受优惠。

4、项目要求：

1）、资质为上海二级以上房产开发资质；外地房产商一级资质；

2)、报名时需提供6亿以上银行存款证明；并且该笔存款在投标时，招标中心要查核。

3）、提供开发企业基本资料。营业执照、资质证书、税务登记证、机构代码证、开户许可证、法人身份证、贷款卡。（原件彩色扫描加盖公章四套）

5、项目操作流程：

2日内提交资料

↓7日内进行内部核定

办理投标手续

↓30日内制定标书、建设方案并成立项目公司

办理中标手续

↓中标通知书后7日内

签订《土地使用权出让合同》、《配套商品房定向供应协议》、《配套商品房建设协议书》

6、款项支付及销售款回笼：

1）、土地费支付：签约支付土地费50%，三个月内再支付50%。

2）、63万平方动迁房回购节点：

建筑出0.00线支付30%；

建筑物结构封顶支付30%；

交付支付35%；

剩余5%在2年内支付。

二、项目投资估算：

项目按整体开发建设，总投资为50.5亿，单价7219元/m2.其中土地款为23亿。（详见成本估算表）

项目预算成本表

内容

基数万（m2）

单价（元）

合价（万元）

一

土地费用

70

3353

234710

1

土地购置费

63

3200

201600

2

土地购置费(自销)

7

4200

29400

3

相关税费

70

52

3640

3

初始登记费

70

1

70

二

前期费用

70

210

14700

1

规划及设计费

70

45

3150

2

水文、地质、勘探费

70

5

350

3

其它费用

70

150

10500

5

三通一平

70

10

700

三

工程费用

70

3025

211750

1

建筑按装费

70

2400

168000

2

设备安装工程

70

10

700

3

消防系统

70

5

350

4

智能化系统

70

5

350

5

工程监理费

70

25

1750

6

绿化道路费

70

145

10150

7

水、电、气

70

360

25200

8

小高层电梯

70

60

4200

9

其他

70

15

1050

四

不可预见费3%

70

30

2100

五

财务费用

70

334

23400

六

销售管理费用

70

267

18690

1

销售费（商品房部份）

70

200

14000

2

物业维修基金

70

52

3640

3

管理费用

70

15

1050

六

总投资合计

70

7219

505350

三、项目利润预算，整体项目最终所得税前利润为亿元。（详见利润测算表）

项目营业利润测算表

序号

内容

基数

单价

合价（万元）

一

销售收入合计

70

9280

649600

1

配套房

63

9200

579600

2

商品房

7

10000

70000

二

总投资合计

70

7219

505350

三

营业税及附加费税（0.0565）

63

225

14175

四

增值税（商品房部份）

7

100

700

五

税前利润

70

1848

129375

项目总平方： 70万平方米

总 投 资： 50.5亿人民币

资本金投入： 13亿

投 资 收 益： 13亿

收 益 率： 25%

资金占用时间： 9个月